Het zal u waarschijnlijk niet ontgaan zijn dat er de laatste tijd het een en ander veranderd is wat betreft de erfpachtregels voor woonruimten in Amsterdam. De gemeente Amsterdam heeft met de zogenaamde ‘overstapregeling’ onder meer een mogelijkheid willen creëren om onzekerheid over de canonontwikkeling in de toekomst weg te nemen. Deze bijdrage geeft kort enkele aandachtspunten weer in dat verband.
Vanaf 1915 geeft de gemeente Amsterdam de meeste van haar gronden uit in voortdurende erfpacht. 'Voortdurend' houdt in dat gedurende een vast tijdvak van 50 of 75 jaar de erfpachtvoorwaarden ongewijzigd blijven; de canon die periodiek betaald dient te worden, wordt wel van tijd tot tijd geactualiseerd en herzien. Na afloop van een tijdvak, loopt de erfpacht in principe door voor een nieuw, opvolgend tijdvak (vandaar de term 'voortdurend') met dien verstande dat de gemeente voor dat nieuwe tijdvak nieuwe voorwaarden en ook een nieuwe canon kan vaststellen. Dat betekent dus onzekerheid, zeker als je als particulier tegen het einde van een lopend tijdvak aan zit en bedenkt dat de gemeente een nieuwe canon vast zal stellen met inachtneming van de recente waardeontwikkelingen van gronden in Amsterdam.
Overstappen
Sinds oktober 2017 biedt de gemeente zittende erfpachters van woningen de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Eeuwigdurend houdt in dat er geen sprake meer is van tijdvakken én dat er geen tussentijdse aanpassingen van de canon meer plaatsvinden; die worden dan vooraf gefixeerd (behoudens een indexatie) zodat er voor de toekomst duidelijkheid is over de hoogte van de canon. Tevens bestaat de mogelijkheid om de canon voor eeuwig en dus volledig vooraf af te kopen, tegen een door de gemeente voorgestelde vergoeding. Als er overgestapt wordt, worden meteen de nieuwe, geactualiseerde algemene erfpachtvoorwaarden van de gemeente Amsterdam van toepassing verklaard. De nieuwe canon en de afkoopvergoeding worden door de gemeente ook vastgesteld op basis van recente waardeontwikkelingen. Vraag is dan wat aantrekkelijker is voor erfpachters: stil blijven zitten en afwachten wat de gemeente te zijner tijd voor het nieuwe tijdvak gaat vaststellen, of nu overstappen en een afkoopvergoeding betalen zodat toekomstige onzekerheid over de canon weg is.
Nieuw recht, of slechts een wijziging van een bestaand recht
Vanuit een meer technisch/juridisch perspectief geldt het volgende. Als gebruik gemaakt wordt van de mogelijkheid om over te stappen, betekent dit dat de erfpachtrelatie tussen de gemeente en een erfpachter wordt gewijzigd. Belangrijke vraag is of er door het overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht sprake is van een nieuw recht, of slechts een wijziging van een bestaand recht.
Als geconstateerd zou worden dat er een nieuw recht ontstaat, betekent dat bijvoorbeeld dat een eventuele hypotheek op de bestaande erfpacht vervalt en opnieuw bij notariële akte gevestigd moet worden; hier zal de betreffende bank aan mee moeten werken. Vanuit een ander, fiscaal perspectief geldt dat wijziging van een beperkt recht door de fiscus wordt behandeld als de vestiging van een nieuw recht, hetgeen leidt tot een met overdrachtsbelasting belaste verkrijging door de erfpachter. Wel is dan uitsluitend overdrachtsbelasting verschuldigd over de meerwaarde tussen het oude en het nieuwe recht. Heffing blijft achterwege als alleen de schuldplichtigheid (de canon) wijzigt. Vraag is dan wat er gebeurt er als er bij het overstappen naast de canon ook nieuwe erfpachtvoorwaarden van toepassing worden; leiden die nieuwe voorwaarden dan tot een (belaste) wijziging van het recht?
Conclusie
Op verzoek van het notariaat in Amsterdam, zijn voorgaande vraagstukken voorgelegd aan een groep gespecialiseerde juristen en fiscalisten. Zij zijn tot de conclusie gekomen dat de wijziging van voortdurende erfpachtrecht naar eeuwigdurende erfpachtrecht niet leidt tot de verkrijging van een geheel nieuw recht, maar uitsluitend een wijziging van het bestaande recht. In navolging daarop is ook door de fiscale specialisten tot de conclusie gekomen dat een dergelijke wijziging (dus van canon én toepassing nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden) niet leidt tot een met overdrachtsbelasting belaste verkrijging. Om een lange technische uiteenzetting kort te maken, komt het er volgens de deskundigen op neer dat de mogelijkheid van toepassing van nieuwe erfpachtvoorwaarden door de gemeente, reeds besloten ligt in de bestaande erfpachtrelatie; de overstap leidt dan goederenrechtelijk niet tot een nieuw erfpachtrecht en fiscaal niet tot een belaste wijziging. Overdrachtsbelasting zal wel aan de orde kunnen zijn als er ter gelegenheid van de overstap additionele wijzigingen worden overeengekomen, bijvoorbeeld omdat het aantal vierkante meters wordt uitgebreid of een andere functie krijgen; dan zal er belasting verschuldigd zijn over de eventuele waardestijging die dergelijke wijzigingen met zich mee brengen.
Commerciële afweging
Er is geen reden om aan te nemen dat vorenstaande interpretatie van de deskundigen niet wordt gevolgd door het notariaat of door de Belastingdienst. Of het verstandig is om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, hangt met name af van de hoogte van de nieuwe canon en afkoopvergoeding die de gemeente voor stelt; dat is een commerciële afweging. Voordeel is wel dat de canon voor de toekomst vast staat en dat er geen sprake meer is van tijdvakken die aangegrepen kunnen worden voor een wijziging van voorwaarden.
Auteur:
Martin Daverschot, Dentons Boekel N.V.
